Le logement et l’habitat : enjeux politiques et sociaux

Sous la direction de Blanche LeBihan, Xavier Leloup et Claude Martin

Le logement a été projeté au-devant de la scène médiatique de manière brutale à l’automne 2008. En déstabilisant fortement le système bancaire mondial, la crise américaine du crédit hypothécaire a démontré les risques et les limites d’un système économique largement dominé par la financiarisation et la création de produits dérivés de placement.

 

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TABLE DES MATIÈRES

 

Xavier Leloup

Présentation du numéro

Article complet

 

PARTIE 1 – Politiques urbaines et du logement


Annick Germain et Damaris Rose

La mixité sociale programmée en milieu résidentiel à l’épreuve des discours critiques internationaux : le cas de Hochelaga à Montréal

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Le discours sur la mixité sociale programmée en milieu résidentiel a refait surface, notamment dans les programmes de revitalisation de quartiers anciens à forte concentration de pauvreté. En se basant sur une étude des discours des divers intervenants ayant contribué à la réalisation du projet Lavo dans le quartier Hochelaga à Montréal, dans le cadre d’une recherche comparative internationale sur les discours sur la mixité sociale, les multiples significations de la mixité sociale sont explorées plus particulièrement à Montréal. Compromis immobilier pragmatique typique d’un contexte de gouvernance néolibérale, reposant de plus en plus sur les acteurs communautaires et privés, la mixité sociale induite par une petite dose de gentrification fait partie d’une lutte contre la ghettoïsation mais est rarement présentée, à la différence de ce qui se dit ailleurs, comme une opportunité pour consolider la cohésion sociale.

Planned Social Mix in Residential Areas in the Face of International Criticism: The Case of Hochelaga in Montreal
The debate on planned social mix in residential areas has surfaced again, notably with respect to programs designed to revitalize old neighbourhoods where there is significant poverty. On the basis of a study of the positions of the various players who were involved in the Lavo project in Montreal’s Hochelaga district, which was part of an international comparative study of views on social mix, the various meanings of this concept are explored with specific reference to Montreal. A typical pragmatic real estate compromise in a context of neoliberal governance, relying to an increasing extent on community-based and private-sector players, the social mix created by a small dose of gentrification is part of the struggle against ghettoization, but in Montreal, unlike other cities, it is rarely touted as an opportunity to strengthen social cohesion.

Fanny Léostic

Effets sociaux et spatiaux de la politique de rénovation urbaine dans les quartiers en difficulté des villes françaises

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Le Programme national de rénovation urbaine (PNRU) a pour objectif de réduire les écarts de développement entre les quartiers en difficultés des villes françaises et les autres espaces urbains, en intervenant essentiellement sur les logements sociaux (démolitions, constructions, réhabilitations, résidentialisations). À l’aide d’une méthode quantitative, à partir de quatre exemples (quartier La Noé à Chanteloup-les-Vignes, quartier des Poètes à Pierrefitte-sur-Seine, quartiers Sud-Est et quartier du Crêt-de-Roc à Saint-Étienne), cet article aborde quelques effets sociaux et spatiaux de la rénovation urbaine. En termes architecturaux et urbains, le PNRU entraîne une normalisation et une invisibilisation des quartiers en difficultés, en faisant disparaître les « stigmates » de ce mal-être urbain, les immeubles caractéristiques des grands ensembles. Mais ce programme normalisateur intervient sur des quartiers divers, géographiquement et socialement, et entraîne donc des évolutions différenciées de ces espaces, évolutions parfois contraires aux objectifs initiaux.

Social and Spatial Effects of Urban Renewal Policy in Disadvantaged Neighbourhoods in French Cities
The goal of the Programme national de rénovation urbaine (PNRU, or National Urban Renewal Program) is to reduce the development gap between disadvantaged neighbourhoods and other urban spaces in French cities by focusing on social housing (demolition, construction, rehabilitation, residentialization). Applying a quantitative method to four examples (La Noé neighbourhood in Chanteloup-les-Vignes, Les Poètes neighbourhood in Pierrefitte-sur-Seine, Sud-Est and Crêt-de-Roc neighbourhoods in Saint-Étienne), this paper examines some of the social and spatial effects of urban renewal. In architectural and urban-planning terms, the PNRU program brings disadvantaged neighbourhoods up to a standard and renders them invisible by eliminating the “eyesores” that are the buildings typical of high-density housing complexes. Yet the program has been implemented in a variety of geographically and socially diverse neighbourhoods, with varying results — results often at odds with the initial objectives.

Bernard Francq, Olivier Masson et Stéphane Patart

Logement et politique publique en Belgique

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En Belgique, grâce à un financement fédéral, un programme d’intervention – axé sur les villes confrontées aux problèmes des quartiers en difficulté – s’est mis en place. Entre 2005 et 2008, des contrats de ville et des contrats logement ont été conclus afin de permettre aux villes et communes de définir un ensemble de projets contractualisés. Après avoir analysé les orientations majeures des contrats logement, l’évaluation cherche à en mesurer les effets tant au niveau de la visibilité qu’à celui des difficultés rencontrées par le pilotage du programme. En conclusion, les auteurs soulignent les limites inhérentes à une politique qui reste sectorisée et qui, au-delà des appels à une politique de proximité, est révélatrice des déficits organisationnels et démocratiques dans la gestion urbaine.

Housing and Public Policy in Belgium
In Belgium, a development program to assist cities struggling with disadvantaged neighbourhoods was set up with the help of federal funding. Between 2005 and 2008, city contracts and housing contracts were entered into to allow cities and communes to define a range of projects that could be formalized by contract. After analysing the major policy orientations of the housing contracts, this assessment seeks to gauge their effects with respect to both visibility and the problems encountered by program management. In conclusion, we underscore the limits inherent in a policy that remains segmented by sector and that, besides prompting calls for a proximity policy, reveals organizational and democratic shortcomings in urban management.

Julien Le Tellier

Regards croisés sur les politiques d’habitat social au Maghreb : Algérie, Maroc, Tunisie

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Au Maghreb, les évolutions récentes des politiques d’habitat social sont marquées par l’émergence de l’approche participative du développement et par l’introduction de dispositifs multi-acteurs d’ingénierie sociale. À travers des regards croisés sur les programmes de logement en Algérie, au Maroc et en Tunisie, l’objectif de cet article est d’apporter une lecture critique des modalités de participation de la société civile dans les projets d’habitat social au sud de la Méditerranée. Alors que les instances internationales recommandent un processus plus inclusif, plus équitable et plus efficace que les interventions stato-centréeshabituelles, la résorption de l’habitat insalubre se heurte en pratique à de multiples défis socioéconomiques, organisationnels et politiques.

Comparative Assessment of Social Housing Policy in the Maghreb: Algeria, Morocco, Tunisia
In the Maghreb, recent changes in social housing policies have been marked by the emergence of a participatory approach to development and the introduction of multiplayer social engineering mechanisms. Through a comparative assessment of housing programs in Algeria, Morocco and Tunisia, this paper takes a critical look at the mechanisms of civil society involvement in social housing projects on the south coast of the Mediterranean. Whereas international authorities recommend a more inclusive, more equitable, more effective process than the usual State-centred initiatives, addressing the problems of unsanitary housing poses significant socioeconomic, organizational and political challenges in practice.

 

PARTIE 2 – Produire et gérer le logement social et abordable


Geneviève Cloutier et Gilles Sénécal

La concertation autour du projet immobilier Porte Sainte-Marie à Montréal : le pari de la collaboration en marge du processus habituel

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L’adéquation de l’offre de logement aux besoins de la population est un enjeu central dans le travail d’organismes sociaux tels les Tables intersectorielles de concertation à Montréal, et il est spécialement vif dans les quartiers en crise. Les acteurs sociocommunautaires sont généralement favorables à la planification d’interventions dans les secteurs défavorisés, qu’elles soient le fait du secteur public ou celui des agents privés, à condition que les projets s’inscrivent en cohérence avec la réalité du milieu ciblé. De leur côté, les administrations municipales et les promoteurs immobiliers ont appris des expériences passées qu’il pouvait être profitable de s’enquérir des attentes de la population et des groupes en amont des projets. Dans ce contexte, les expériences de consultation d’acteurs-clés en début de planification sont de plus en plus nombreuses à Montréal. Ces démarches de consultation quasi privée invitent à s’interroger sur la possibilité pour les organismes locaux de préserver leur pouvoir d’influence sur la planification des projets d’habitation. Il apparaît que même là où il ne conduit pas automatiquement à la réalisation des projets, le travail de consultation en marge et en amont de la procédure officielle offre un espace pour l’articulation de compromis entre les demandes sociales et les objectifs de rentabilité. Le cas du quartier Sainte-Marie, dans le Centre-Sud de Montréal, nous sert d’exemple pour aborder ce processus transactionnel.

Consultations on Montreal’s Porte Sainte-Marie Real Estate Development Project: Wagering on Cooperation in Addition to the Usual Process
One of the primary objectives of social agencies such as the Tables intersectorielles de concertation in Montreal is to ensure that the available supply of housing meets the needs of the population—a problem that is especially acute in troubled neighbourhoods. Social and community stakeholders are generally in favour of planning initiatives, whether public-sector or private, in disadvantaged areas, provided the projects are consistent with the reality of the targeted environment. For their part, municipal governments and real estate developers have learned from experience that it can be worthwhile to inquire about the expectations of residents and interest groups upstream of a project. In this context, there is an increasing trend in Montreal to hold consultations with key players at the start of the planning process. These virtually private consultation proceedings raise questions about the ability of local agencies to preserve their influence over the planning of housing projects. Consultations alongside and upstream of the official process seem to provide a forum for reaching compromises between social demands and profitability objectives, even when they do not automatically lead to projects being carried out. The case of the Sainte-Marie neighbourhood, in Montreal’s Centre-Sud area, is taken as an example in examining this transactional process.

Paul Morin, Jeannette LeBlanc, Michel Dion et Dicko Baldé

Les travaux majeurs de rénovation du parc immobilier HLM de l’Office municipal d’habitation de Montréal : forces et limites de cette forme de gouvernance partagée avec les locataires

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L’Office municipal d’habitation de Montréal (OMHM) gère le parc immobilier d’habitation à loyer modique de l’île de Montréal et est, à ce titre, la plus importante entreprise publique de logements locatifs au Québec. Le « virage locataire » de l’OMHM, ces dernières années, s’est notamment traduit par une forme de gouvernance partagée qui vise l’engagement des locataires dans le déroulement des travaux majeurs de rénovation en cours. Nous nous appuyons sur les propos d’acteurs engagés (gestionnaires, locataires, administrateurs), afin d’analyser cette nouvelle forme de gouvernance et d’en discerner les forces, les paradoxes et les limites. Peut-on mettre en place une gestion locale habilitante alors que le service à la clientèle demeure la raison d’être de l’entreprise ?

Major Renovations of the Low-Income Housing Stock of the Office municipal d’habitation de Montréal: Strengths and Limitations of Shared Governance with Tenants
The Office municipal d’habitation de Montréal (OMHM, or Montreal Municipal Housing Office) manages the stock of low-income housing on the island of Montreal and, in this capacity, is the largest public rental housing agency in Quebec. In recent years, the OMHM’s “new focus on tenants” has taken the form of shared governance aimed at involving tenants in major renovation projects that are under way. We consider what committed stakeholders (managers, tenants, administrators) have to say in our analysis of this new form of governance and in identifying its strengths, paradoxes and limitations. Is it possible to set up a form of empowering local management when customer service remains the agency’s raison d’être?

Marie J. Bouchard, Winnie Frohn et Richard Morin

Le logement communautaire au Québec : apports et limites d’une innovation sociale

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Le logement communautaire constitue au Québec une alternative au logement privé à but lucratif et au logement public subventionné de type HLM. Il s’agit d’un logement de propriété collective incarnée soit par une coopérative d’habitation, soit par un organisme sans but lucratif (OSBL) d’habitation. Ces deux formules juridiques, la coopérative et l’association, en plus d’offrir des logements accessibles financièrement, contribuent à la prise en charge de leur milieu de vie par les résidants en favorisant la participation, directe ou indirecte, de ces derniers à la gestion de leur ensemble résidentiel. La réalisation de ce type de logement implique l’engagement d’acteurs de la société civile, l’apport de fonds publics et une remise en cause de la logique marchande. Le logement communautaire représente ainsi une innovation sociale sur le plan des rapports de consommation, de production et de gouvernance. Nous mettons en lumière, dans cet article, non seulement les apports, mais aussi les limites de cette triple innovation sociale qui s’inscrit dans un mode de régulation associatif du logement.

Community Housing in Quebec: Benefits and Limitations of a Social Innovation
In Quebec, community housing is an alternative to private for-profit housing and to publicly funded low-income housing. It is collectively owned housing that takes the form of either a housing cooperative or a housing non-profit organization (NPO). These two legal forms of organization, the cooperative and the association, besides providing affordable housing, encourage residents to take responsibility for the area where they live by fostering their direct or indirect participation in the management of their housing complex. Creating this type of housing requires the involvement of civil society stakeholders, the availability of public funds and a willingness to question the logic of the marketplace. Community housing thus represents a social innovation on the consumer, production and governance levels. In this paper, we highlight not only the benefits, but also the limitations of this threefold social innovation characteristic of an association-based form of housing regulation.

Pascale Dietrich-Ragon

Les mal-logés parisiens face à la logique de l’urgence

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Cet article porte sur la question du logement dégradé à Paris. En s’appuyant sur une enquête auprès d’un échantillon de plus de 500 mal-logés et sur un travail ethnographique, il étudie les tensions et les comportements liés à l’attribution des logements sociaux parisiens selon la logique de l’urgence. Les attitudes des mal-logés face à ce système de sélection oscillent entre adhésion et révolte, selon leur position face à la procédure de relogement prioritaire, mais aussi selon leur trajectoire sociale et résidentielle. In fine, cet article souligne les problèmes posés par une gestion de la question sociale qui se focalise sur les cas les plus extrêmes.

Parisians Living in Substandard Housing and the Logic of Emergency Response
This paper examines the question of dilapidated housing in Paris. Based on a survey of more than 500 people living in unsanitary housing and on an ethnographic study, it looks at the stresses and behaviours related to the allocation of social housing according to the logic of responding to emergencies. The attitudes of the poorly housed toward this system range from support to revolt, depending on their views regarding the priority rehousing process, but also depending on their social and residential circumstances. Ultimately, the paper underscores the problems that arise when management of this social issue focuses primarily on the most extreme cases.

 

PARTIE 3 – L’épreuve du logement


Louis Bertrand

« Bonne foi » et insertion par le logement. L’individualisation des politiques sociales et la prévention des expulsions locatives

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L’article porte sur la notion de « bonne foi » dans les politiques françaises de prévention des expulsions locatives. Dans l’évaluation des commissions attribuant des aides aux locataires en difficulté, nous distinguons trois figures de l’individu défaillant comme « coupable-responsable », « victime » ou « incapable ». Pour les situations indécises, l’invocation de la bonne foi permet de départager les demandeurs entre coupables-responsables et victimes. Les critères de la bonne foi sont flous et ces jugements restent incertains. Parmi les critères avancés, l’impossibilité de contacter les locataires ou la récidive renseignent sur les attentes de ces politiques sociales envers leurs bénéficiaires.

“Good Faith” and Social Integration Through Housing: Individualization of Social Policies and Prevention of Tenant Evictions
The concept of “good faith” in French policies on the prevention of tenant evictions is discussed in this paper. An examination of the boards that allocate aid to tenants in trouble finds that they distinguish three types of defaulting individual: “guilty-responsible,” “victim” and “incapable.” In unclear situations, calling on good faith can help sort applicants into two categories: guilty-responsible and victims. Good-faith criteria are fuzzy, and these judgments remain vague. Among the criteria put forward, the impossibility of contacting tenants and recidivism provide indications regarding the expectations that these social policies place on their beneficiaries.

Marie-Pier Bresse, Andrée Fortin et Carole Després

Se réinstaller après une relocalisation résidentielle involontaire : entre appréciation de son nouveau milieu et deuil de l’ancien

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Souvent, lors de la réalisation de grands projets, plusieurs personnes sont contraintes de quitter leur logement. Toutefois, les impacts psychosociaux de ces déménagements forcés sont peu documentés. Nous proposons ici une analyse de la réinstallation dans une nouvelle demeure à la suite d’une relocalisation résidentielle involontaire, à partir de l’expérience de propriétaires relocalisés dans le cadre du réaménagement de la route 175. Après une description du processus d’acquisition des résidences, nous nous penchons sur le deuil que vivent les personnes relocalisées et qui est caractérisé par la solitude. Ensuite, nous nous intéressons aux raisons qui motivent le choix d’une nouvelle résidence et l’appréciation de celle-ci. L’expérience de la relocalisation semble liée à l’âge et aux significations du chez-soi ; les personnes âgées et les jeunes ménages paraissent particulièrement vulnérables.

Finding a New Home After an Involuntary Residential Relocation: Between Appreciating a New Neighbourhood and Grieving for the Old One
Frequently, when major projects are carried out, many people are forced out of their homes. The psychological and social impacts of these forced moves have rarely been documented. In this paper, we analyse the process of finding a new home after an involuntary residential relocation, based on the experiences of homeowners relocated as a result of the rebuilding of Quebec’s Highway 175. Following a description of the home acquisition process, we examine the grieving, characterized by solitude, that relocated people go through. We then take a look at the criteria that guide them in choosing a new home and their appreciation of it. The experience of relocation seems to be connected to age and what a home means; the elderly and young couples appear to be particularly vulnerable.

Hélène Bélanger

Pour qui et à qui ce parc ? Gentrification et appropriation de l’espace public dans l’arrondissement du Sud-Ouest de Montréal (Canada)

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Cet article présente les résultats d’une étude exploratoire dans l’arrondissement du Sud-Ouest à Montréal, relative aux effets de la revitalisation des espaces publics sur les transformations physiques et sociales des quartiers avoisinants. Même si l’insertion de nouveaux logements luxueux dans le tissu existant peut paraître statistiquement marginale, les résidants traditionnels ont été et sont témoins de transformations de leur milieu de vie. Ces transformations ont un impact sur leur territoire quotidien. Les résultats de nos enquêtes basées sur une approche méthodologique mixte indiquent une (re)définition du territoire du chez-soi, excluant le parc du canal de Lachine, parmi les résidants traditionnels du secteur.

Whose Park Is It Anyway? Gentrification and Appropriation of Public Space in Montreal’s Sud-Ouest Borough (Canada)
In this paper we present the results of an exploratory study conducted in Montreal’s Sud-Ouest borough into the effects of the revitalization of public spaces on physical and social changes in adjacent neighbourhoods. Even if the insertion of new upscale housing into the existing urban fabric may appear to be statistically marginal, traditional residents have seen, and are still seeing, changes to the environment in which they live. These changes have an impact on their everyday territory. The results of our surveys, which used a mixed methodology, indicate that traditional residents of the area, excluding the Lachine Canal park, have redefined their sense of home territory.

Michel Parazelli, Maria Nengeh Mensah et Annamaria Colombo

Exercer le droit au logement. Le cas d’un épisode de squattage à Montréal en 2001

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L’étude des repères normatifs des acteurs impliqués dans un épisode de crise sociale tel que le squat Overdale-Préfontaine en 2001 à Montréal, peuvent aider à mieux comprendre le sens d’un événement présentant une certaine opacité au moment de sa manifestation du fait de son illégalité. Par cette analyse des repères normatifs auprès des acteurs, il est possible de dégager des logiques spécifiques quant aux stratégies employées par les groupes d’acteurs impliqués dans l’épisode de squat, tant au sein du groupe d’appartenance que sur le plan des relations entre les groupes. Le contenu de cet article présente une synthèse des résultats d’analyse relatifs aux positions tenues par les occupants du squat, les acteurs communautaires, institutionnels et médiatiques.

Exercising the Right to Housing: The Case of a Squat in Montreal in 2001
Studying the normative benchmarks of players involved in an episode of social crisis, such as the Overdale-Préfontaine squat in Montreal in 2001, can help us understand the meaning of an event that, because it was illegal, may have appeared somewhat opaque at the time it occurred. Through an analysis of these benchmarks, the internal logic of the strategies used by the groups of players involved in the squat can be identified, both within the group to which the players belong and with regard to the relationships between groups. In this paper, we present a summary of the results of our analysis of the positions taken by the squatters and by the community, institutional and media players involved.